城固縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)：接到你欄目關(guān)于網(wǎng)友反映“城固縣江灣移民安置社區(qū)停車位歸屬權(quán)屬于誰？”等相關(guān)問題情況的網(wǎng)上輿情調(diào)查函，我縣高度重視，立即批示縣博望街道辦事處、住建局等抽調(diào)專人深入開展調(diào)査處理。現(xiàn)將辦理結(jié)果回復(fù)如下：

一、基本情況

城固縣江灣移民安置小區(qū)位于城西2公里江灣村，開發(fā)建設(shè)單位為城固縣江灣移民搬遷安置點(diǎn)指揮部辦公室（現(xiàn)為縣移民辦），于2013年開工建設(shè)，2015年陸續(xù)交付業(yè)主使用。小區(qū)規(guī)劃高層住宅20棟，多層住宅62棟，總戶數(shù)3134戶，現(xiàn)由城固縣人和物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司服務(wù)管理。

二、調(diào)處情況

（一）社區(qū)停車位歸屬權(quán)屬問題：

1、占用綠化帶的車位歸屬權(quán)屬于誰的問題。因江灣移民搬遷集中安置社區(qū)上的建設(shè)土地性質(zhì)為集體所有，土地并未通過市場招拍掛出售，房產(chǎn)價格按照移民搬遷成本核算低于市場價，不具備商品房屬性，停車位屬政府出資的配套建設(shè)，不屬于小區(qū)業(yè)主所有。

2、開發(fā)商是否合法出售車位，有產(chǎn)權(quán)證嗎？城固縣江灣社區(qū)移民搬遷集中安置點(diǎn)工程指揮部在修建江灣A、B、C小區(qū)安置房時，按照當(dāng)時的移民搬遷安置政策配建停車位551個。該車位僅是通過以租代售的方式，收取了使用權(quán)的費(fèi)用，此費(fèi)用用于小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，并不存在出售車位產(chǎn)權(quán)的問題。

3、什么時候才能辦房產(chǎn)證？如果車位屬于業(yè)主共有，請立刻打開鎖具供業(yè)主使用，同時盡快辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)的問題。一是江灣移民搬遷小區(qū)屬于重大民生工程，小區(qū)屬享受移民搬遷政策修建的，與商業(yè)開發(fā)性質(zhì)不同，目前已與縣不動產(chǎn)中心對接聯(lián)系，積極協(xié)商、解決辦理移民搬遷房產(chǎn)證書相關(guān)事宜。二是車位不屬于業(yè)主共有，業(yè)主需按照標(biāo)準(zhǔn)繳納一定費(fèi)用，方可使用。

4、A區(qū)后面拆除的籃球場和乒乓球臺等體育設(shè)施什么時候恢復(fù)？待江灣綜合服務(wù)中心大樓竣工驗收之后，將對公共設(shè)施和乒乓球臺等體育設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一恢復(fù)。該大樓建成后將提升園區(qū)和社區(qū)的配套服務(wù)功能，同時會招引更多的企業(yè)入駐園區(qū)，為搬遷群眾提供更好的就業(yè)崗位，使搬遷群眾搬得進(jìn)、穩(wěn)得住、能致富。

（二）人和物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位的問題：

1、只有8名保潔且全部65 歲以上，小區(qū)衛(wèi)生差的問題。經(jīng)了解該小區(qū)配備掃地機(jī)一臺，及9名保潔，基本能夠滿足小區(qū)的清潔衛(wèi)生打掃工作。

2、只有4名安保，西門門衛(wèi)室長期無人值班的問題。經(jīng)了解小區(qū)配備保安人員7名，西門在崗人員4名，不存在長期無人值班的問題。

3、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和綠化帶破壞嚴(yán)重，如大門門禁設(shè)施不足、水管漏水及亂砍綠化帶的問題。經(jīng)現(xiàn)場觀察了解，門禁設(shè)施配套完善，物業(yè)公司聯(lián)系第三方公司配備了智能道閘系統(tǒng)，現(xiàn)正常使用；該小區(qū)交付使用已達(dá)10年之久，水管漏水是因為埋設(shè)地下管網(wǎng)出現(xiàn)老化、并地基下沉等多方面原因造成，物業(yè)公司都第一時間進(jìn)行了維修和報備；小區(qū)綠化帶近兩年修剪樹木都是公司聘請專業(yè)公司修剪的，因一樓業(yè)主反映樹枝太大影響采光，所以在修剪的時候的可能存在過度修剪的問題，但修剪后每棵樹都保證成活，不存在反映的亂砍綠化帶問題。

4、A區(qū)后面長期不開路燈的問題。我局已要求物業(yè)公司及時排查路燈線路，檢修路燈，有不亮的路燈及時維修。

5、物業(yè)收取高額的裝修建筑垃圾費(fèi)4元/平方，建筑垃圾長期堆放在A區(qū)后面綠化帶的問題。根據(jù)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》和《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》規(guī)定，建筑垃圾屬于污染垃圾，不得隨意堆放，需要運(yùn)輸?shù)街付ńㄖ幚韽S進(jìn)行處理，該費(fèi)用是2013年城固縣房管局與物價局聯(lián)合下發(fā)的文件，明確規(guī)定建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)為4元/㎡。物業(yè)公司將A區(qū)后面一空地用于堆放建筑垃圾，且設(shè)置了圍擋，并定期清理運(yùn)輸。

6、小區(qū)沒有監(jiān)控設(shè)備，盜竊行為時有發(fā)生的問題。經(jīng)了解該移民安置小區(qū)在開發(fā)修建時就未配建監(jiān)控設(shè)施，我局已要求物業(yè)企業(yè)及時聯(lián)系業(yè)委會商討新建監(jiān)控設(shè)施的方案，申請專項維修金或者業(yè)主自籌等方式來完善監(jiān)控設(shè)備。同時指導(dǎo)物業(yè)公司做好安保人員的培訓(xùn)和管理工作，切實(shí)做好小區(qū)的治安、秩序的維護(hù)。

7、物業(yè)已經(jīng)收了服務(wù)費(fèi)、衛(wèi)生垃圾費(fèi)和電梯費(fèi)，還收公共水費(fèi)、公共電費(fèi)、電梯年檢費(fèi)和電梯能耗費(fèi)等問題。經(jīng)調(diào)查了解物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為高層0.8元/㎡，多層0.4元/㎡，衛(wèi)生垃圾費(fèi)是環(huán)衛(wèi)所收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)5元/戶/月。電梯電費(fèi)、年檢費(fèi)及公共水電費(fèi)都是采取“據(jù)實(shí)公攤”的辦法每年預(yù)收的，我局要求各物業(yè)公司要及時核算，并于每半年縣小區(qū)業(yè)主公示一次。

8、不交物業(yè)費(fèi)就不給賣生活用水，且水壓小水質(zhì)差的問題。物業(yè)公司已多次聯(lián)系縣自來水公司對供水管道進(jìn)行檢查，加壓，目前水壓基本正常，至于水質(zhì)問題，自來水公司每月都會定期對水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，并出具相關(guān)水質(zhì)合格報告。我局也現(xiàn)場約談了物業(yè)負(fù)責(zé)人，要求其不得因業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就不賣生活用水。同時也呼吁業(yè)主履行義務(wù)，按時交納物業(yè)費(fèi)，因為不交物業(yè)費(fèi)侵害的是整個小區(qū)業(yè)主權(quán)益，且只會形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。

9、雖然有門禁但常有陌生人出入樓梯貼小廣告的問題。我局已約談物業(yè)負(fù)責(zé)人，要求其加強(qiáng)保安管理，落實(shí)好門衛(wèi)登記制度，切實(shí)做好小區(qū)秩序、安全的管理工作。

10、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)和水費(fèi)只開收據(jù)不開發(fā)票的問題。因該小區(qū)是合表用戶，自來水公司計量的時候只認(rèn)總水表，分戶的用水抄表工作都是由物業(yè)公司承擔(dān)，出具的發(fā)票為總表發(fā)票，并無分戶發(fā)表。至于物業(yè)費(fèi)發(fā)票，因為物業(yè)公司主要業(yè)務(wù)為服務(wù)類，且營業(yè)執(zhí)照為小規(guī)模納稅人，是定額上稅的，因此根據(jù)業(yè)主個人所需提供并出具稅務(wù)發(fā)票。

三、下一步措施

下一步，我局將繼續(xù)加大物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度，抗牢物業(yè)市場的監(jiān)管責(zé)任，全面推進(jìn)全縣物業(yè)服務(wù)水平再提升。

一是結(jié)合物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升年活動，化解協(xié)調(diào)好物業(yè)領(lǐng)域群眾反映突出的違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主委員會組建等方面的問題。同時根據(jù)《漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》文件要求，協(xié)同發(fā)改、市管等職能部門，落實(shí)“分等定級、質(zhì)價相符、公開透明、一費(fèi)收取”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，結(jié)合發(fā)改局政府指導(dǎo)價的出臺，及時推進(jìn)評等定級工作，貫徹宣傳物業(yè)“一費(fèi)制”的收費(fèi)政策。二是以《陜西省物業(yè)企業(yè)信用管理辦法》為抓手，進(jìn)一步完善、健全物業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理信用管理制度。對物業(yè)企業(yè)和項目經(jīng)理信用狀況的客觀信息實(shí)行動態(tài)監(jiān)管，通過媒體推介，宣傳優(yōu)秀企業(yè)，曝光失信企業(yè)等方式淘汰掉較差的劣質(zhì)企業(yè)。并將信用評價結(jié)果用于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、前期物業(yè)管理招標(biāo)的評標(biāo)依據(jù)，營造有利于優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)的市場環(huán)境。三是充分用好即將出臺的《漢中市物業(yè)服務(wù)管理條例》，結(jié)合《物業(yè)領(lǐng)域聯(lián)席會議制度》，全面完善相關(guān)職能單位參與的聯(lián)合管理機(jī)制。落實(shí)小區(qū)內(nèi)違建、占用小區(qū)消防通道、電動車上樓充電等違法、違規(guī)問題的執(zhí)法責(zé)任，及時排除小區(qū)各類隱患，解決群眾反映的突出問題。充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，指導(dǎo)鎮(zhèn)辦、社區(qū)加速推進(jìn)小區(qū)業(yè)委會的組建率，編織社區(qū)綜合管理網(wǎng)，充分發(fā)揮業(yè)委會在小區(qū)管理中的基礎(chǔ)性作用，推動小區(qū)物業(yè)共治共管、共建共享。